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【相続登記義務化】手続きの期限やポイントを司法書士が詳しく解説！

最終更新日:2023/11/18

2024年4月1日から相続登記が義務化されます！

これに関連したニュースやネットの記事を見た方も多いのではないでしょうか？

各メディアで取り沙汰されたものの、実際に私たちの生活ベースではいったい何が変わるのかわかっている人は少ないと思います。

主な「相続登記の義務化」のポイントは以下の三つです。

・相続登記を相続発生後「3年以内」にしなくてはならない
・過去の相続についても遡り、改正民法施行後3年以内に登記をしなくてはならない
・期限内に登記を行わなかった場合罰則として１０万円の過料が課される

今回はこの三つを解説しますので、相続が今発生している人や今後発生する可能性のある人は参考にしてみてください。

そもそも相続登記とは何なのか？

そもそも「相続登記」というものが何なのかご存知ない方もいらっしゃるかと思いますので、そこから解説していきたいと思います。

相続登記とは、被相続人が亡くなり相続が発生した際に、相続した不動産や土地の名義を被相続人から相続人に変更することを指します。

不動産や土地に関しては、可能な限りその所有権をはじめとした権利が誰に帰属するのかを正確にしておく必要があります。

相続登記によって名義変更を行っていなかった場合、数次相続（ひとつ前の相続が終わっていない状態で新たな相続が発生すること）が発生して権利の整理が複雑化したり、所有者不明地になってしまったりする可能性があります。

従来はこの相続登記に期限や罰則はありませんでしたが、放棄地や所有者不明地の増加を受け今回の民法改正にあたり相続登記に期限と罰則が設けられました。

相続登記が義務化される理由とは？

相続登記が義務化される理由は、所有者不明の土地が増加したことです。

これまでは相続登記が義務ではなかったため、手続きが面倒・土地の評価額が低いといった理由から相続登記を放置するケースが多くありました。長期間、登記を放置していると、土地の所有者が誰なのか把握するのが困難になります。

土地の所有者が不明の空き家や荒れ地は処分が難しく、周辺の土地の地価の下落や景観が悪化に繋がります。さらには、所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が進まないという問題も起こっています。

現在、このような所有者不明の土地の増加が社会問題となっています。所有者不明の土地がこれ以上増えないように相続登記が義務化されることになりました。

相続登記の義務化のポイント

相続登記が何かわかったところで、今回の相続登記の義務化のポイントを確認していきましょう。

冒頭でも紹介しましたが、今回の登記義務化のポイントは主にこの三つになります。

・「３年以内」に相続登記をしなくてはならない
・過去の相続についても遡及対象となり登記をしなくてはならない
・登記を行わなかった場合、罰則として１０万円の過料が課される可能性がある

相続登記にあたり、「３年以内」という期限と「１０万円」という過料が新たに設けられたということになります。

これらのポイントについてここから詳しく見ていきましょう。

３年以内に相続登記をしなくてはならない

不動産や土地を相続した者は、「相続が開始して所有権を取得したことを知ってから３年以内に相続登記をしなくてはならない」と定められました。

つまり、具体的には以下の2つを認識した時点から相続登記を行う締め切りまでのカウントダウンが開始するということになります。

・被相続人が死亡した事実
・自分が不動産を相続し所有権を取得した事実

上記の二点のいずれか、または両方とも認識していなければ相続登記の義務は発生しません。

例えば、

・被相続人が死去していたなんて知らなかったし何の連絡もなかった
・相続が発生していたことは知っていたが、自分が不動産を相続していたとは知らなかった

という場合には相続登記の義務はその時点では発生しません。

当然ですが、「被相続人の死亡」と「不動産の所有権を得た事実」の両方を認識しているのであればすぐさま相続登記を行う必要があります。このような場合に3年の期限が適用されるという形になります。

しかし、例えば、遺産分割協議が長期化し三年以内に相続登記を行うことが難しいという場合もあるかと思います。

そのようなケースに対応するために今回用意されたのが「相続人申告登記制度」になります。

相続人申告登記制度って何？どんな時に利用できる？

この制度は、不動産や土地を相続した相続人が法務局の登記官に「私がこの財産の相続人です」という形で申し出を行い、一旦相続人が誰になるかという情報のみを登記してもらう制度になります。

基本的には相続登記は三年以内に行わなければならないと先ほど説明しました。

しかし遺産分割協議が長期化していたり、遺産分割調停になり裁判が始まってしまった等の理由から3年以内に相続登記を行うことができないというケースがあります。

そのようなケースについて、一旦「相続人は私です」と法務局に申し出ることで、上記の「3年以内の相続登記の義務」を果たしたことにしてくれるのがこの相続人申告登記制度になります。

あくまでもこの登記は遺産分割協議や遺産分割協定が終了するまでの仮の登記になりますので、それらが終了し所有権が誰に移るのか確定し次第、その日から三年以内に正式な相続登記を行う義務が発生します。

遺産分割協議が長期化し、すぐに相続登記を行うことができない場合にはこの相続人申告登記を利用しましょう。

過去に行われた相続についてはどうなるの？未登記の場合は？

結論から述べますと、今回の法改正にあたり、過去に相続していて相続登記を行っていない不動産や土地についても3年以内の相続登記の義務化の対象になります。

「自分が相続を行ったのは20年も前のことだから逃げ切れるに違いない！」という考え方は正しくありませんので、きちんと登記を行うようにしましょう。

法改正の内容としては、「相続したことを知った日」または「改正民法が施行された日」のいずれか遅い方から三年以内に相続登記を行う必要があります。

過去に不動産を相続している人は基本的には「既に相続したことは知っている」という状態が当てはまります。

しかし、当然ながら「改正民法が施行された日」の方が後になるため、「改正民法が施行された日」から三年以内という形で相続登記の義務が発生します。

過去の相続した者の未登記の不動産や土地がある方はなるべく早いうちに登記を行いましょう。

過料あり！相続登記を放置するとペナルティがあります

相続登記の義務化が施行された日より後に、相続後三年以内に登記を行わなかった場合、過料という形でペナルティが発生するので気を付けましょう。

１０万円の過料が課される可能性があります。

過料とは金銭を徴収される行政罰であるため、駐車違反の罰金や科料と異なり前科が付くようなことはありません。

しかし、払わなくてもすむ１０万円を払うくらいなら三年以内に登記を行った方が賢明だと言えるでしょう。

相続登記を放置するデメリット

相続登記を放置すると10万円の過料以外にもデメリットがあります。

不動産の売却が難しい

あなたは土地を購入する立場だとします。所有者不明の未登記の土地を安心して購入することができるでしょうか。

相続登記や住所変更登記が放置されおり、登記簿で売主の名義が確認できなければ、土地の購入希望者は不信感を抱き取引に応じてくれないケースが考えられます。

不動産を売却したいとお考えであれば、相続登記をした上で売却をすすめる必要がありますよ。

相続人（所有者）が増えすぎて土地活用が難しい

登記簿から所有者が判明しない所有者不明の土地は、

・所有者を見つけるのに手間がかかる

・所有者の同意を得るために手間がかかる

このような理由から、土地の有効活用の妨げとなってしまいます。

土地を取得したり利用したりするためには、所有者の同意が必要です。つまり、所有者を明らかにしなければなりません。

相続登記を放置した所有者不明の土地の多くは、登記簿の名義人が亡くなった故人のままです。

名義人の相続人を探し出すには名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

もし相続人が死亡していれば、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本も取得しなければなりません。長期間にわたって相続登記が放置されていた場合、相続人を十数人も調べなければならないケースもあるのです。

このように相続人の探索や戸籍収集には時間がかかります。探索人数が増えれば費用もかさみます。時間・費用負担が土地の有効活用の妨げになっています。

また、所有者不明の土地の実質的な所有者（名義人の相続人）を探し出したとしても、次にこれらの相続人の全員と交渉して同意を得る必要があります。

相続人が十数人に及んでいた場合であっても、すべての相続人の同意を得なければならず、極めて困難です。

正しく相続できない可能性がある

被相続人の相続登記がなされていない物件の共有持ち分を保有していたとしても、長期に渡り相続登記が放置されているケースでは、どのくらいの持ち分なのかを不動産登記簿によって確認することができません。そもそも持分を保有していない可能性もあります。

遺言書があったとしても、相続対象となる財産を正しく指定できないとして遺言の内容の一部が無効になってしまうことがあります。

それどころか遺言全体が無効になってしまうケースもあるのです。

相続の専門家からのアドバイス

今回は相続登記の義務化についてのポイントを紹介してまいりました。

義務化ということで

「三年以内に登記」
「登記しないと１０万円の過料」

というような義務として行わなくてはいけないという側面を解説しました。

しかし、専門家の観点から言わせていただくのであれば、「義務化があろうがなかろうが、絶対に相続登記は早めに行うべき」です。

本ページ序盤でも触れましたが、相続登記は放っておくと様々なトラブルや問題につながる危険性があります。

「三年以内の登記義務なら三年ギリギリでもいいかな」「別に多少遅れても過料10万程度なら払えばいいかな」と油断するのではなく早め早めに対応することをおすすめします。

一方で、「相続登記と言われても何をすればいいのかわからない」「そもそも仕事や子育てでそんな時間を取る余裕はない」というような思いを持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか？

そういった方は一度相続の専門家に相談してみましょう。一度専門家の意見を聞くことで今後行わなくてはいけないことが明確になったり、いつまでに終わらせれば良いかの目途が立ったりします。

また、場合によっては専門家に丸投げするということで自分の時間を使わずに相続登記を終わらせるという方も中にはいらっしゃいます。

当事務所では、相続登記に関するご相談を多数承っており、豊富な経験実績があります。当事務所の解決事例もご参考になさってください。

何代にもわたって土地の相続登記をせずに放置していたケース>>

数年前に相続登記したが、一部が漏れていたケース>>

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